Bitcoin房貸：一個6.6萬億美元的新藍海
作者：BUBBLE
在5月27日，CantorFitzgerald啟動了其針對機構(gòu)客戶的20億美元Bitcoin抵押貸款計劃，首批交易對象包括加密公司FalconXLtd.和MapleFinance。作為美國國債的官方承銷商之一，這家華爾街百年老牌機構(gòu)的入局，被視為一項極具象征意義的突破。
Bitcoin，正在從一種存量資產(chǎn)，轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢杂绊懶刨J體系的金融工具。
而僅僅一個月后，美國聯(lián)邦住房金融局（FHFA）局長比爾·普爾特（BillPulte）又拋出重磅信號。他已要求房利美（FannieMae）和房地美（FreddieMac）兩家美國住房信貸支柱企業(yè)，研究將Bitcoin等Crypto納入抵押貸款評估體系的可行性。這一表態(tài)引發(fā)市場劇烈反應，24小時內(nèi)Bitcoin價格上漲近2.87%，重新突破108,000美元。
正如Coinbase廣告片中提出的靈魂拷問：「在2012年你需要3萬枚Bitcoin購買一棟房子，而現(xiàn)在你只需要5枚。如果房價在Bitcoin計價中一直降價，那為什么在美元計價中卻一直上漲呢？」，這次的Bitcoin房貸會對美元體系造成什么影響呢？
當然，風險不容忽視。如前SEC官員CoreyFrayer所警告，一旦將不穩(wěn)定的加密資產(chǎn)引入FHA提供擔保的1.3萬億美元抵押貸款體系，其任何一次市值脫錨事件都可能帶來系統(tǒng)性沖擊。而法律學者HilaryAllen更直言，將最脆弱群體作為試驗田強行推進技術(shù)變革，是極其危險的。
美國房地產(chǎn)經(jīng)紀公司Redfin的首席經(jīng)濟學家DarylFairweather表示「由于時間充裕，又缺乏令人興奮的消費方式，疫情期間許多人開始交易Crypto。其中一些投資化為泡影，但同時也使一部分人獲得大量財富，或至少獲得了足以支付房屋首付的水平。」
Security.org2025Crypto消費者報告，大約28%的美國成年人（約6500萬人）持有Crypto，其中GenZ以及千禧一代占比則奇高，皆有超過半數(shù)的人持有或曾經(jīng)持有加密資產(chǎn)。而由于千禧一代和Z世代在美國房地產(chǎn)市場中占據(jù)的份額越來越大，加密資產(chǎn)作為一種購房支付方式也可能日益流行。
而RedFin在2021年曾做過一次科普調(diào)查，他們委托研究技術(shù)公司Lucid隨機采取了1500位首次購房者的樣本，其中「您是如何積累首付資金的？」這一問題的回答，最常見的是「用工資」（52%），而不太常見的「家人的現(xiàn)金捐贈」（12%）和「提前從退休基金中支取資金」（10%），值得注意的是「賣Crypto買房」的人群從2019年到2021年逐漸上升在2021年末達到了近12%。而4年過去了，隨著Crypto的普及，這個比例可能又進一步的提升了。
首先，在信貸風險管理層面，Bitcoin等加密資產(chǎn)的抵押貸款有望為GSE減輕「最后貸款人」角色的壓力。長期以來，房利美與房地美承擔著為大量非傳統(tǒng)借款人提供融資保障的政策職責，包括缺乏足夠信用記錄或收入文件的群體。而開放Bitcoin抵押貸款，將使這類「信用不可見」但「資產(chǎn)可見」的加密原生投資者有機會通過新機制進入房貸市場，從而緩解GSE在維持住房普惠性方面的獨有負擔。Bitcoin作為一種去中心化、可驗證、全球流動性強的資產(chǎn)，其抵押能力的制度化，等同于構(gòu)建了一個「制度之外」的替代貸款池，為私有化后GSE的資產(chǎn)池留下更多結(jié)構(gòu)優(yōu)化的空間。
在資本結(jié)構(gòu)方面，Bitcoin抵押貸款機制還可能通過加密原生的資產(chǎn)證券化路徑，為GSE私有化進程提供融資支持。當前GSE最大的阻礙之一是監(jiān)管資本缺口高達1800億美元，僅靠留存收益預計需要七年以上才能填補。若Bitcoin抵押貸款能夠形成規(guī)模化、可評級、可打包的抵押貸款支持證券（Crypto-MBS），不僅有望吸引新型的資本投資者，也可作為GSE資產(chǎn)支持證券的潛在「市場外補充物」。這類資產(chǎn)的存在，意味著GSE不必完全依賴國會資金或納稅人融資便可逐步實現(xiàn)資本獨立，進而降低政府退出過程中的系統(tǒng)性摩擦。
與此同時，這一機制也在倒逼住房金融監(jiān)管模型的更新。傳統(tǒng)的GSE評估體系基于收入證明、債務收入比和F*I*C*O信用評分等現(xiàn)金流模型，而加密資產(chǎn)抵押貸款的廣泛使用則強調(diào)資產(chǎn)能力、鏈上歷史和加密錢包凈值的評估標準。這種從「收入導向」到「資產(chǎn)導向」的風控邏輯轉(zhuǎn)變，不僅有助于GSE在私有化后建立更靈活、市場化的信貸評估模型，也為后續(xù)新型抵押資產(chǎn)的整合奠定制度基礎(chǔ)。如果監(jiān)管機構(gòu)能夠容納加密資產(chǎn)進入評估模型，那么GSE未來將有機會拓展業(yè)務邊界，參與更廣泛的金融資產(chǎn)承保，從而增強其市場化競爭能力。
更重要的是，在政治層面，Bitcoin抵押貸款的推廣有助于構(gòu)建一種「技術(shù)替代論」的話語空間，為特朗普政府推進GSE私有化創(chuàng)造輿論緩沖。私有化歷來面臨來自民主黨、住房權(quán)益組織及部分州政府的強烈阻力，他們擔心去政府化將損害中低收入家庭的融資可獲得性。而加密資產(chǎn)抵押機制的合法化則提供了另一個政策選項：即在政府退出直接擔保的同時，市場可以通過技術(shù)、資產(chǎn)和風險共擔機制提供替代性的融資支持。這一邏輯不僅有助于平衡輿論，還為政策制定者在削減政府負債與保持住房金融穩(wěn)定之間提供了更靈活的談判籌碼。
因此，盡管Bitcoin貸款機制本身并不構(gòu)成GSE私有化的直接工具，但它的制度化建設無疑正在為私有化進程提供一個關(guān)鍵的「金融緩沖帶」。它拓展了住房金融市場的抵押資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，釋放了GSE的政策責任空間，提供了資本替代通道，并強化了市場對金融去中心化改革的接受意愿。在一個追求「更小政府」和「更強市場」的新政治周期中，加密資產(chǎn)的信貸功能正逐漸成為推動結(jié)構(gòu)性住房金融改革的重要組成部分。
《大而美法案》
如果BillPulte的喊話是在利好Bitcoin房貸業(yè)務，那《大美麗法案》的正式簽署生效則是「美國房地產(chǎn)行業(yè)」的一輪政策利好強心針。其中最為核心的一項，是將原先《減稅與就業(yè)法案》中設置的20%QBI（QualifiedBusinessIncome，合格商業(yè)收入）扣除比例將永久化上調(diào)至23%，這一調(diào)整直接惠及大量通過有限合伙企業(yè)、S-corp結(jié)構(gòu)或REITs進行房地產(chǎn)投資的個人與法人，其有效邊際稅率將降至28.49%左右。
對于資產(chǎn)負債表上以租金收入為核心的地產(chǎn)企業(yè)而言，稅后現(xiàn)金流將顯著改善，資本結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。而這項改革也間接降低了以Bitcoin等資產(chǎn)持有主體通過設立實體購置房產(chǎn)的準入成本，為「鏈上資產(chǎn)-鏈下不動產(chǎn)」之間的橋接提供了更穩(wěn)固的合規(guī)框架。
與此同時，《大美麗法案》恢復并延長了100%額外折舊機制，并將Section179的即時扣除上限提升至250萬美元，使房地產(chǎn)項目的前期資本開支得以更快速地計入稅前扣減。這不僅鼓勵新建物業(yè)、倉儲設施與生產(chǎn)性資產(chǎn)的集中投入，也為房產(chǎn)開發(fā)商在利率不確定性加劇的背景下，構(gòu)建出更穩(wěn)健的現(xiàn)金流曲線。對于試圖通過DAO、LLC或SPV模式使用Bitcoin資產(chǎn)杠桿化購入房產(chǎn)的投資者或RWA項目方而言，折舊政策的恢復有效對沖了租賃回報滯后與資產(chǎn)變現(xiàn)周期長的問題，有利于將BTC等數(shù)字資產(chǎn)在房產(chǎn)項目中轉(zhuǎn)化為更具流動性的底層收益權(quán)。
Bitcoin+房地產(chǎn)，似乎特朗普在下一步大棋。自由市場「搶灘登陸」的項目有哪些？放貸機構(gòu)
MiloCredit
MiloCredit是位于美國佛羅里達州的金融科技公司，自2022年起推出美國首批以Crypto為抵押的住房貸款產(chǎn)品。其業(yè)務模式允許用戶以Bitcoin、Ethereum或USDC等數(shù)字資產(chǎn)作為抵押，無需現(xiàn)金首付，即可獲得房產(chǎn)價值最高100%的貸款額度。這種貸款結(jié)構(gòu)不會觸發(fā)資本利得稅，也不設強制平倉機制，使借款人在保留加密資產(chǎn)上漲潛力的同時獲得購房資金支持。
Milo提供的貸款最高可達500萬美元，期限最長30年，當前年利率大致在9–10%區(qū)間，且不收取提前還款的罰金。抵押資產(chǎn)的安全由第三方托管機構(gòu)如Coinbase、Gemini和BitGo管理。截至2025年初，Milo已累計發(fā)放超過6,500萬美元的加密抵押住房貸款。
值得注意的是，之前這類貸款通常不符合美國聯(lián)邦住房抵押貸款標準，無法被打包出售給房利美或房地美，因此資金成本較高，利率也相應偏高，而如果法案通過后，該體系有望進一步降低利率。此外，由于加密資產(chǎn)價格波動劇烈，Milo仍采用一定程度的超額抵押的方式保障貸款安全性。
Ledn
Ledn總部位于加拿大，以其「Bitcoin支持貸款」（Bitcoin-BackedLoans）而聞名，成為全球首批探索鏈上資產(chǎn)借貸結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品的加密原生平臺之一。Ledn的核心產(chǎn)品允許用戶以Bitcoin作為抵押，獲取法幣（如美元或USDC）貸款，LTV通常為50%，資金即時到賬，最短貸款周期可按周計息。與Milo不同的是，Ledn并不直接與房地產(chǎn)交易掛鉤，而是作為一種短期流動性解決方案，滿足用戶在不出售Bitcoin的前提下獲得現(xiàn)金的需求。此外，Ledn也提供Bitcoin和USDC的儲蓄賬戶及復利服務。該平臺強調(diào)安全合規(guī)，抵押資產(chǎn)均托管在第三方機構(gòu)中，并經(jīng)過定期審計，尤其在加拿大和拉丁美洲市場具有一定的影響力。
MoonMortgage
MoonMortgage是一家面向加密原生用戶的貸款平臺，專注于為Web3創(chuàng)業(yè)者、DAO成員、以及沒有傳統(tǒng)信用記錄的加密投資者提供「抵押Bitcoin買房」的服務。MoonMortgage的旗艦產(chǎn)品允許用戶用BTC或ETH作為抵押品申請傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)的房屋貸款，而房產(chǎn)則作為二次抵押，解決了借款人資產(chǎn)與收入不對稱的問題。該平臺通過與美國合規(guī)貸款方和托管機構(gòu)合作，為用戶提供與傳統(tǒng)房貸一樣的利率結(jié)構(gòu)與還款機制，同時通過自研評估模型替代F*I*C*O信用分，專注于評估用戶的鏈上資產(chǎn)歷史與風險承受能力。MoonMortgage的定位更加垂直化，服務于crypto-nativebuyers，強調(diào)「無需賣幣也能上車」的理念，是美國市場中為數(shù)不多公開面向鏈上身份人群的房貸項目之一。
People‘sReserve
People』sReserve是由CJKKonstantinos創(chuàng)建的加密金融基礎(chǔ)設施項目，致力于打造以Bitcoin為核心的房貸與信用體系。該項目正在開發(fā)多種「Bitcoin驅(qū)動」的金融產(chǎn)品，包括自償還式抵押貸款（SelfRepayingMortgage）和以房屋凈值換取Bitcoin流動性的借貸工具（HEBLOC，即HomeEquityBitcoinLineofCredit）。People』sReserve的核心設計理念是，在保障用戶Bitcoin所有權(quán)的前提下，釋放其經(jīng)濟價值。這些產(chǎn)品不會將抵押的Bitcoin用于再質(zhì)押（即不rehypothecate），并采用多重簽名托管機制，以避免用戶資產(chǎn)被中心化機構(gòu)控制。同時，People』sReserve希望其貸款利率能與傳統(tǒng)住房貸款相當，從而提升加密金融的主流可接受度。目前該平臺仍處于產(chǎn)品開發(fā)階段，尚未正式上線，但已開放官網(wǎng)通知訂閱渠道，預計將于7月4日推出首批測試服務。基礎(chǔ)設施
BeelineTitle
BeelineTitle并不是加密貸款提供方，而是致力于為加密抵押貸款搭建產(chǎn)權(quán)登記與數(shù)字托管基礎(chǔ)設施的Blockchain服務公司。該機構(gòu)專注于將房產(chǎn)登記流程數(shù)字化，并與加密資產(chǎn)托管機制結(jié)合，從而實現(xiàn)全鏈上、無紙化的房屋權(quán)屬登記與債權(quán)管理。據(jù)AInvest報道，BeelineTitle將于2025年8月正式上線其全國性服務平臺，屆時將協(xié)助完成首批以Bitcoin為抵押的房地產(chǎn)貸款交易。Beeline的出現(xiàn)意味著加密資產(chǎn)和不動產(chǎn)之間的連接正在逐步標準化和合規(guī)化，為未來大規(guī)模落地打下制度與技術(shù)基礎(chǔ)。
在基礎(chǔ)設施上微策略也做了相應的貢獻，他們開發(fā)了一套BTC信用模型，Pulte直接在社交媒體X上表達了對其的興趣。Bitcoin能改變「老規(guī)則」嗎？
從華爾街的百年券商到聯(lián)邦住房金融監(jiān)管機構(gòu)，從特朗普的公開發(fā)聲到房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)重塑，以Bitcoin為支點的金融秩序正在自上而下滲透，Bitcoin的身份從「數(shù)字現(xiàn)金」到「電子黃金」到現(xiàn)在即將成為「信用媒介」，為傳統(tǒng)金融提供了一種新的資本組織方式。而這「去中心化資產(chǎn)+聯(lián)邦級信貸工具」的架構(gòu)，沖擊著抵押貸款的最深處設計邏輯。
未來，當房利美、房地美真正接納Bitcoin成為其承保模型的一部分時，或許一個新的金融范式與生態(tài)即將誕生，Bitcoin所代表的不再只是財富儲藏，更是一個可以撬動住房、稅收、信貸乃至國家治理的新杠桿。
而Bitcoin房貸的制度化也許會成為特朗普「大而美」時代下，最具象征性的「工具」。